買房(二)

前陣子Zack有拍房市交易量下降，房價要下跌的影片。後續川普增加進口關稅，預估不正常的台灣央行會降息救出口，會再次讓房價上漲，不過Mook也拍影片也持反對意見拍了影片，認為股市崩盤，沒有多餘資金可進入房市，反而會加速房價下跌。

之前楊博士鼓勵小資族買房的夢想還是要有的，我為了自住需求、安全感及能有一個家回的歸屬感，還是會把買房(買一個負債)納入規劃中，故推薦本書<買房人生課>給所有和我一樣的人。

作者：邱愛莉

出版年：2024年7月(四版)

已知：

1.房子在買的當下成本=增值與否(買房子抗通膨=進場價格高或低)(進場就要考慮未來出場)

2.房屋仲介喜歡有做功課、需求明確的顧客

3.兩房格局佳

4.每月還款金額<=收入1/3，30年貸款+提前大額還款

有感的句子：

1.買房不是終點目的地

2.大部分的人，高估了自己短時間能做到的事，卻低估了長期能做到的事

3.碰到問題，搞定它。(隨遇而安=處處得宜)

4.現在不買，之後可能買不起(房市熱絡的恐慌)

5.

新知：

家戶數與房價關係，與Zack觀點不同，愛莉僅舉證人口户數成長而無相對的老屋因都更改建為大廈之供給數量。

租屋也與Zack觀點不同，對於沒有屋主要租房給75歲以上的年長者，我偏向愛莉論點，沒有像日本一樣保障租客的借地借家法，不過或許在我年老的時候，會有更多國民住宅供給給老人市場。前陣子有位阿姨說她婆婆96歲，房東房子要收回去不讓他們再繼續租，重找租房進行的不太順利。

如果不買房(強迫儲蓄、抗通膨)需有其他投資工具穩定6%且有紀律之執行。(理財型房貸=只繳息、本金投資)

買一間滿足現階段～6年住屋需求的房子，不用一次到位。(鄰近退休則要考慮更長遠)(累積仲介人脈，多人介紹)

需求取捨+存錢計畫(總價回推)：區域(市區、近郊)、類型(新舊、電梯有無、公設比、社區管理）、坪數(大小)

套房銀行貸款成數低、室內坪數要夠生活。貸款年限+年齡<75(熟齡要有保證還款人)。詢價5家、申請2家、對保1家。

老房地雷:

1.漏水問題牽扯鄰居修繕(放棄)(壁癌包裝)(現況確認書、漏水保固)

2.結構安全、形式(傾斜、耐震)

3.用電安全(用電管線、迴路、總配電、開關箱要檢查汰換)

4.40年以上不保值(RC構造50年使用期 限)，土地地點是否值得(住屋過於飽和區，老屋仍需持續使用)，不好向銀行貸款。

買屋流程:

看屋=>斡旋/要約=>議價=>簽約用印(履約保證、現況確認書，與屋主沒有合約審閱期，簽約付款10%、用印付款10%貸款則免)=>完稅(契稅、印花稅共10%)=>過戶=>貸款(付款70%、貸款80%)=>驗屋(與屋況說明書不同處再協調，其他已載明自行負責)=>交屋

自備款詳細項目：

1.頭期款=總價×15～20%

2.仲介費=總價×1～2%

3.契稅=房屋評定現值×6%

(中古與全新差很多、路段)

4.印花稅=(房屋評定現值+土地評定現值)×0.1%

5.登記規費=(房屋評定現值+申報地價總額)×0.1%+書狀費

6.貸款設定登記費=銀行貸款設定總額×0.1%+書狀費

7.代書費=16000～20000元

(與土地、建物比數有關)

8.履約保證費用=總價×0.06%

(買買雙方各半)(不是價金信託)

9.裝潢<總價15%～20%

預售屋地雷(不建議買)

1.建商賣未來價(<鄰近5年內屋齡價錢×1.15%)

2.不平等合約(自行搓商條款:交屋尾款至少5%、所有免責、坪數不足3%解約)

3.交屋期限長、爛尾風險(合於要有價金返還、慎選建商)

4.樓高、公設坪數未揭露

5.貸款成數不足(房市反轉)、自備現金補足

房子條件:

1.屋齡

2.樓層、房屋類型、坪數、地點區域

3.格局(方正、可塑性)(房間太小、樓板太低)、動線(家具、空間使用)

4.通風

(客廳、房間、浴室開窗)

5.採光

(棟距、曬衣)

6.屋況(結構安全)

7.上下左右鄰居、社區公設(大樓水箱、頂樓基地台、基地太小沒有實質公告設施、管理，公設比又高)

8.風水(開門見廁、開門見灶、廁所居中；窗戶看出去是電線桿、電箱、福地、壁刀；坐落反弓煞、路沖)

9.……

地點：

1.機能(重劃區5~10年機能黑暗期)(樓下菜市場怕吵、外勞宿舍)(住宅區，非工業用地)

2.供需(追高:人口成長、家戶數增加)

3.題材(追高:未來捷運)

4.小環境

5.交通

客群:

1.總價(車位有無)(大坪數脫手不易)

2.單價

3.增值

重劃區

1.等生活機能(腹地小較難發展，腹地太大供過於需)

2.取得成本<附近屋齡10年價格×1.2%

3.建地位置及建商

4.單價與總價

看房不是偵訊:聊天問出來(錄音事後再復盤)

1.這個物件賣多久

2.多久前、有沒有人出價，口頭或下斡旋，有屋主協商過

3.屋主取得物件時機，用途自助或收租，屋主個資(年齡、住處)，賣房動機、可接受價錢

4.議價前推敲售價落點

(1)行情區間(實價登錄、銀行估價)

(2)調閱謄本(確認所有權人及抵押權設定、限制登記、屋主取得成本、貸款餘數)

實價登錄未揭露

1.屋況

2.嫌惡設施、風水條件

3.格局條件

4.價格有無墊高(裝潢補貼)

5.車位坪數及價格含在房子內?

6.不接露過高及過低價格